Verein des Wissens Altbau oder Neubau?

Altbau oder Neubau

„Wer wenig Geld zur Verfügung hat, der kaufe sich ein neues Haus“, so lautet eine alte Kaufmannsweisheit. In der Tat mag diese Empfehlung ein wenig befremdlich klingen, doch bei genauerer Betrachtung ist darin viel Wahres zu entdecken. Wer richtig plant und dann baut, hat seine Kosten in der Regel voll im Griff. Schon bald ist er Besitzer eines neuen Hauses. Er braucht in den nächsten zwanzig Jahren keinen Gedanken an Reparaturen oder Instandsetzungen zu verschwenden. Überdies hat er sogar noch fünf Jahre Garantie auf die erbrachte Bauleistung. Mit der richtigen Finanzierung zahlt er bequem Monat für Monat seine Raten und freut sich seines Lebens. Käufer eines Altbaus haben es dagegen deutlich schwerer. Natürlich kennen sie den genauen Kaufpreis, doch wenn das Objekt renoviert werden muss, verliert manch einer schnell die Übersicht. Kostspielige Reparaturen, unvorhersehbare Zusatzarbeiten und teure Instandsetzungen reißen nicht selten ein tiefes Loch in die Haushaltskasse. Viele Käufer sitzen jahrelang auf einer Baustelle, weil ihnen das Geld fehlt, das Objekt an einem Stück zu renovieren. Die Haushaltskasse bestimmt den Rhythmus der Renovierungsarbeiten. Es mag Menschen geben, die damit ganz gut leben können. Kapitalanleger, die auf Mieteinnahmen angewiesen sind, werden mit einer solchen Immobilie nicht glücklich. Wichtig ist, hier ein Objekt zu finden, das möglichst stressfrei und sofort bezogen werden kann. Jeder nicht vermietete Monat ist ein verlorener Monat. Insofern sollte jeder Anleger lieber einmal zu viel als einmal zu wenig hinschauen, bevor er einen Altbau kauft, der aber durchaus auch seinen Reiz haben kann. 

Vor- und Nachteile eines Altbaus:

Vorteil

  • In aller Regel sofort bezugsfertig
  • Liegen häufig im Stadtkern
  • oft größerer Garten
  • Kaufpreis oft billiger als Neupreis
  • Die Zimmer sind oft sehr großzügig, haben interessante Details und hohe Decken
  • Raumaufteilung oft sehr großzügig
  • Erschließungskosten der Kommunen sind bezahlt.

Nachteil 

  • Muss sehr häufig renoviert werden
  • Enge Straßen, wenig Parkplätze
  • Zeitintensive Gartenarbeit
  • Es müssen hohe Rückstellungen für mögliche Renovierungen gebildet werden. Eine genaue Kalkulation ist oft nicht möglich.
  • Sehr hohe Heizkosten, da die Zimmer sehr groß und häufig auch schlecht isoliert sind.
  • Man muss die Raumaufteilung akzeptieren, da eine Veränderung auf Grund der Statik nicht möglich ist.
  • Bei Sanierungsmaßnahmen in alten Stadtzentren wird der Eigentümer stark zur Kasse gebeten

Nun kann man nicht alle Häuser über einen Kamm scheren. Jedes Jahrzehnt hat Stärken und Schwächen bei Häusern gezeigt. Diese möchten wir Ihnen im Nachfolgenden einmal vorstellen:

Häuser ab 1900

Häuser, die um 1900 gebaut wurden, sind oft mit einer interessanten Fassade ausgestattet. Darüber hinaus findet man in diesen Häusern sehr oft großzügige Grundrisse vor. Zu dieser Zeit achtete man weniger auf Kosten. Deshalb finden sich in den Räumen, deren Wände teilweise höher als drei Meter sind, interessante Stuckarbeiten, Parkettböden und handbemalte Wände. Die Häuser haben eine sehr dicke Außenwand, um die Bewohner vor Kälte zu schützen. Doch das entspricht heute nicht mehr unseren Vorstellungen von einer guten Isolierung. Wer sich ein solches Haus kaufen will, sollte ganz besonders auf folgende Punkte achten:

1. Sind alle Fenster bereits doppelt verglast?

2. Wann wurden die Elektroleitungen erneuert?

3. Ist der Keller wasserdicht?

4. Wie alt ist das Dach?

5. Ist das Dach isoliert?

6. Sind die Wasserleitungen ausgetauscht worden oder befinden sich noch alte Bleirohre im Haus?

7. Wie viele Balkone gibt es? Wann wurden diese das letzte Mal erneuert?

8. Wie alt ist die Sanitärausstattung?

9. Gibt es in allen Wohnungen WC´s und Dusche und/oder Badewanne?

10. Aus welchem Untergrund ist der Fußboden (Holz oder Beton)?

Häuser nach dem Kriege, ab ca. 1920

Wenn alles in Schutt und Asche liegt, ist ein schneller Wiederaufbau das erklärte Ziel. Deshalb ging man nach dem 1. Weltkrieg auch wesentlich sachlicher und weniger qualitätsbewusst vor. An Protz aus den letzten 20 Jahren war gar nicht mehr zu denken. Die neue Bescheidenheit äußerte sich in praktischen Zweckbauten, die oft in Vororten gebaut wurden, weil es hier kostengünstiger war. Die Häuser können als stabil bezeichnet werden. Fußboden aus Beton, moderne Technik, Abwassersystem, etc. waren schon vorhanden. Man kann die Häuser auf Grund der Kriegserfahrung der Menschen schon als stabiler bezeichnen. Letztlich wollte man etwas Dauerhaftes bauen. Leider waren diese Häuser stark zweckausgerichtet. Viele kleine Räume für viele Menschen. Kleine Küche, kleines Wohnzimmer. Eine solche Raumaufteilung ist für heutige Maßstäbe nicht mehr akzeptabel. Daher sind größere Renovierungsaufwendungen einzuplanen. 

Häuser ab ca. 1930

Sprichwörtlich mit heißer Nadel wurden diese Häuser gebaut. Es wurde an allen Ecken und Kanten gespart, da Material auf Grund der gewaltigen Inflation unbezahlbar war. Es fehlt an Dämmung, an gutem Material, an ausreichender Ausstattung wie Elektrik, Heizungsrohren, Keller, etc. Wenn Sie ein solches Haus erwerben möchten, ist größte Sorgfalt geboten. Oft ist ein Abbruch günstiger. Dafür bleibt das Bauland übrig und Sie können neu beginnen. Der Abbruch und die damit verbundene Entsorgung kosten heute ca. 20.000 Euro. Das sollten Sie bei Ihren Investitionen zwingend berücksichtigen.

Nachkriegsbauten der 50er-Jahre

Ähnlich wie 1930 war auch hier das Material knapp. So bauten die Menschen teilweise mit Dingen, die nach der Zerbombung übrig geblieben waren. Insofern wurde einfach, schlicht und dennoch stabil gebaut. Doch es empfiehlt sich auch hier, schon einmal genauer hinzusehen. Denn oft wurden nur recht dünne Außenwände gezogen, so dass diese Bauten sehr schnell auskühlen. Mit anderen Worten: Sie müssen sehr viel heizen. Darüber hinaus wurde praktisch gebaut, was man an den kleineren Zimmern sehr gut sehen kann. Wenn Sie hier Umbauten planen, sollten Sie vorher einen Statiker befragen, inwieweit das problemlos möglich ist. 

Wohlstandsbauten aus den 60er-Jahren

Sie kennen diese Wohlstandsbauten. Es sind die übergroßen Flachdachbungalows. Land war damals billig zu erwerben, und so konnte man es sich leisten, in die Breite und Länge zu bauen. Es war billiger, parterre zu bauen und auf Dachgeschosse gänzlich zu verzichten. Das stellte sich bald als Nachteil heraus, weil Flachdächer auch heute noch einen allzu bekannten Umstand zu beklagen haben: Sie lecken. Darüber hinaus wurde seinerzeit auf Wärmedämmung vollständig verzichtet, weil Heizöl einfach zu billig war. Man brauchte sich deshalb keine großen Gedanken über die Nebenkosten machen.

Chemische Keulen der 70er-Jahre

In diesem Jahrzehnt ging es den Europäern finanziell nicht mehr so gut, die Ölkrise war nur ein Beleg für diese Zeit. Es wurde deshalb weniger aufwendig gebaut, dafür praktisch und quadratisch. Eben zweckgebunden. Leider waren die 70er-Jahre die Zeit, wo große Hersteller mit neuesten Produktideen das Bauen revolutionierten. Nur leider achtete damals niemand auf die Belastung für Umwelt und Mensch. So stellte sich erst Jahre später heraus, dass die meisten verwendeten Holzplatten mit Formaldehyd belastet waren. Auch bei den Farbanstrichen schlichen sich krebshaltige Stoffe ins Haus. Nur zu gut ist allen Menschen noch in Erinnerung, dass bestimmte Holzschutzmittel erheblich belastet waren. Das ist insofern ein Problem, als dass es in dieser Zeit üblich und schick war, im Schlafzimmer die Decke mit einer Holzverkleidung zu verschönern. Damit das Ganze auch noch farblich toll wirkte, wurden entsprechende krebserregende Farben aufgetragen. Wer sich also heute ein solches Haus kauft, ist gut beraten, eine komplette Innensanierung durchzuführen. Am besten alles verdächtige Holz herausreißen und durch weniger belastetes Material ersetzen. 

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