Rechtsanwalt in Vietnam Dr.Oliver Massmann Immobiliengeschäft

Rechtsanwalt in Vietnam Dr.Oliver Massmann - Immobiliengeschäft  - Probleme und Lösungen

Mit dem neuen Gesetz über Immobiliengeschäfte 2014 ("LREB") und dem Gesetz über den Wohnungsbau 2014 ("LRH"), das am 1. Juli 2015 in Kraft trat, haben wir eine neue Interessenlagen und Aktivitäten auf dem nationalen Immobilienmarkt gesehen. Das Dekret Nr. 76/2015 / ND-CP, das den LREB leitet, wurde am 10. September 2015 offiziell veröffentlicht ("Dekret 76"). Es ist ermutigend festzustellen, dass einige der wichtigsten Kommentare zum Entwurf des Dekrets 76 auf dem Vietnam Business Forum Meeting, welches am 9. Juni 2015 stattgefunden hat, angesprochen wurden. Gleichzeitig wurde das Dekret Nr. 99/2015 / ND-CP, welches das LRH einleitet, am 20. Oktober 2015 offiziell veröffentlicht ("Dekret 99").

Im Hinblick auf das Thema "Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit von Unternehmen für die globale Integration" für die Jahrestagung 2017 des Vietnam Business Forum haben wir unsere Kommentare zu den wichtigsten Bestimmungen in den relevanten Gesetzen dargelegt, die die Wettbewerbsfähigkeit in der Immobilienwirtschaft einschränken könnten und unsere Empfehlungen, zum Umgang mit aufkommenden Problemen.

B. Probleme

1. Beschränkungen für Kapitalressourcen

Artikel 69 des LRH und Artikel 19 des Dekrets 99 enthalten eine Liste an Kapitalquellen für Wohnungsbauprojekte. Diese Liste beschränkt die Kapitalquellen für Unternehmer von Wohnungsbauprojekten. Das reduziert die Fähigkeit von Unternehmern effektiv Kapital zu sammeln und betrifft direkt die Wettbewerbsfähigkeit der Unternehmer. Es gibt keinen Grund legale Kapitalquellen zu beschränken. Sollten bedenken über die Legalität von Kapitalquellen bestehen, müssten Maßnahmen eingeführt werden um die Legalität sicherzustellen. Schlichte Verbote sind kein effektiver Umgang in dieser Frage.  

Empfehlung


Wir schlagen vor, das Recht zur Kapitalbeschaffung von Offshore-Kreditinstituten und Nicht-Kreditinstituten einzuführen, sowie Kapital aus anderen, legalen Quellen.

2. Beschränkungen für ausländische Unternehmer

Nach Artikel 11 des LREB ist es ausländischen Entwicklern nicht gestattet, das Landnutzungsrecht in Form von Landzuteilung in Grundstücke zum Verkauf umzuwandeln, während vietnamesische Immobilienentwickler dies tun dürfen. Darüber hinaus dürfen Unternehmen mit ausländischem Kapital bis zu 50% des Wertes des Kauf- oder Mietkaufs von Immobilien, die in Zukunft gebildet werden sollen, erhalten, während der anwendbare Prozentsatz für vietnamesische Immobilienentwickler 70% beträgt. Es ist nicht klar, warum diese unterschiedliche Behandlung für ausländische Investoren und vietnamesische Immobilienentwickler notwendig ist. Diese uneinheitliche Behandlung führt zu Ineffizienzen innerhalb des Immobiliensektors und beeinträchtigt die Wettbewerbsfähigkeit der Branche im Allgemeinen.

Empfehlung

Wir empfehlen, jegliche Ungleichbehandlung zwischen ausländischen und vietnamesischen Unternehmern zu beseitigen, um faire Wettbewerbsbedingungen für alle im Immobiliensektor in Vietnam zu gewährleisten.

3. Beurkundung von Verträgen über den Kauf und Verkauf von Wohnhäusern

Gemäß Artikel 93.3b des Wohnungsbaugesetzes von 2005 müssen Verträge für Wohnhäuser, an denen eine Partei ein Immobilienunternehmen ist, nicht notariell beglaubigt werden. Gemäß Artikel 122 des LRH müssen jedoch alle Verträge im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Wohnhäusern notariell beglaubigt werden. Dies bedeutet, dass Verträge für den Kauf und Verkauf von Wohnhäusern, die mit dem Verkäufer als Immobilienunternehmen abgeschlossen wurden, ebenfalls notariell beglaubigt werden müssen. Dieser Artikel steht jedoch nicht im Einklang mit Artikel 17.2 des LREB, der vorsieht, dass die Beurkundung / Beglaubigung von Verträgen für Immobiliengeschäfte der Vereinbarung zwischen den Parteien unterliegt, während sie für Immobilienverträge zwischen Privatpersonen obligatorisch ist. Es ist nicht klar, ob die Absicht besteht, alle Verträge im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Wohnhäusern eine notarielle Beglaubigung verlangen, einschließlich Verträgen, in denen eine der Parteien Immobilienunternehmer ist.

Empfehlung

Wir schlagen vor, diesen Punkt im Erlassentwurf umzuformulieren, indem klargestellt wird, dass "Verträge über den Kauf und Verkauf von Wohnhäusern, die mit einem Verkäufer, einem Unternehmen, welches Immobiliengeschäfte tätigt, nicht notariell beglaubigt sein müssen" um in Einklang mit der LREB zu sein.

4. Kapitalrücklage

Gemäß Artikel 108.1 (b) des LRH müssen die Bauunternehmen 2% des Wertes der Wohnungen, welche nicht verkauft werden, beisteuern, die zum Zeitpunkt der Eröffnung des Wohngebäudes für die Wartung von Anlagen, die sich im gemeinsamen Eigentum des Wohngebäudes befinden. Dieser Wert wird auf der Grundlage des höchsten Verkaufspreises der Wohnung in einem Mehrfamilienhaus berechnet. Da es in einem Wohnhaus viele Kategorien von Wohnungen mit unterschiedlichen Entwürfen oder Geschossflächen gibt, gibt es erhebliche Unterschiede in den Preisen der Wohnungen. Daher ist diese Anforderung nicht praktisch und verursacht den Unternehmern große Schwierigkeiten. Darüber hinaus gibt es keinen Mechanismus für Zahlungen, die zu diesem Zweck geleistet werden, wenn die Wohnungen zu einem späteren Zeitpunkt verkauft werden.

Empfehlung

Wir schlagen vor, diese Bestimmung wie folgt zu ändern: "... dieser Wert wird auf der Grundlage des höchsten Verkaufspreises der Wohnung in der gleichen Kategorie innerhalb des Wohngebäudes berechnet". Darüber hinaus sollte es einen Mechanismus für die Kapitalrücklage geben, der von den Unternehmern gezahlt wird, um vom Unternehmer zurückerstattet oder zurückbehalten zu werden, wenn das Apartment verkauft wird.

5. Kauf von Immobilien in Vietnam durch Ausländer

Artikel 161.2 (a) des LRH erlaubt es ausländischen Personen / Organisationen, eine maximale Anzahl von 250 individuellen Wohnhäusern in einer Gemeinde, bestehend aus Villen und Reihenhäusern, zu besitzen. Wir stellen jedoch fest, dass Artikel 68.4 des Erlassentwurfs eine zusätzliche Einschränkung enthält, nach der ausländische Organisationen / Einzelpersonen nicht mehr als 10% der Gesamtzahl der Einzelwohnungen in jedem Wohnbauprojekt besitzen dürfen. Wir sind der Ansicht, dass die Anzahl der maximalen Einheiten, die die ausländischen Personen und Organisationen besitzen dürfen, zu weit begrenzt ist und nicht mit dem LRH übereinstimmt. Gemäß Artikel 67 des Dekretsentwurfs sind ausländische Personen und Organisationen nicht berechtigt, Wohnhäuser in Gebieten zu besitzen, in denen Ausländer gemäß dem Aufenthalts- und Reisegesetz vom Aufenthalt oder von Reisen ausgeschlossen sind. Wir stellen jedoch fest, dass gemäß Artikel 159.2 (b) des LRH ausländischen Personen und Organisationen nur der Erwerb von Häusern im nationalen Verteidigungs- und Sicherheitsbereich untersagt ist. Artikel 67 des Dekretentwurfs hat eine weitere Beschränkung für Bereiche eingeführt, in denen ausländische Einzelpersonen und Organisationen Häuser erwerben dürfen. Darüber hinaus sehen die Artikel 69.2 (b) und 69.3 (b) des Dekretsentwurfs eine weitere zusätzliche Beschränkung der von ausländischen Eigentümern beantragten einmaligen Verlängerung des Wohneigentums vor. Eine solche Einschränkung wird ausländische Käufer beunruhigen und negative Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung von Unternehmern haben. Wir schlagen vor, dass unbegrenzte Verlängerungen vorgesehen werden sollten, außer wenn es ausländischen Personen und Organisationen nicht erlaubt ist, solche Wohnhäuser nur aus nationalen Verteidigungs- und Sicherheitsgründen zu besitzen.

Empfehlung

Wir schlagen vor, solche zusätzlichen Beschränkungen im Entwurf des Dekrets zu streichen, da solche Beschränkungen die ausländischen Investoren davon abhalten können, Immobilien in Vietnam zu kaufen und die Fähigkeit von Immobilienunternehmen beeinträchtigen, geschäftlich tätig zu sein. Diese Einschränkungen führen auch dazu, dass Vietnam im Vergleich zu anderen Ländern, die weniger Beschränkungen für Ausländer besitzen, an Wettbewerbsfähigkeit verliert.


6. Zeitleiste für den Kapitalbeitrag

In den Artikeln 48.2 und 74.2 des Gesetzes über Unternehmen 2014 ist festgelegt, dass die Mitglieder einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung innerhalb von 90 Tagen ab dem Datum der Ausstellung des Unternehmensregistrierungsbescheids Kapital vollständig einzahlen müssen. Die Anleger müssen innerhalb kurzer Zeit Kapital einbringen, ungeachtet der Tatsache, dass die Durchführung des Projekts über einen längeren Zeitraum durchgeführt werden kann. Diese Anforderung ist unrealistisch, da zu Beginn des Projekts möglicherweise kein erheblicher Kapitalbetrag erforderlich ist. Ein Beispiel dafür sind Großprojekte, z.B. Stadtentwicklung und Infrastrukturprojekte. Diese Anforderung entmutigt die Entwickler von Großprojekten, die für eine organisierte und koordinierte Entwicklung notwendig sind. Diese Anforderung wird auch zu einer ineffizienten Kapitalnutzung führen und die Wettbewerbsfähigkeit der Unternehmen in der Immobilienbranche hemmen.

Empfehlung

Wir schlagen vor, Bestimmungen aufzunehmen, die es erlauben, Kapital entsprechend der Durchführung des Projekts einzubringen. Flexibilität ist auch für längere Zeit für die Einbringung von Kapital in Großprojekte erforderlich.

C. Zusammenfassung

Die von uns hervorgehobenen Punkte beschränken die Rechte von Immobilienunternehmen und beeinträchtigen somit die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilienwirtschaft. Die zusätzlichen Beschränkungen, die hohe Beitragspflicht und die verspätete Einführung der notwendigen Richtlinien, die in den Dekretentwürfen vorgesehen sind, erwecken den Eindruck, dass die Investoren viele Hürden haben werden, um in den Immobiliensektor in Vietnam zu investieren. Die Auswirkungen der neuen Gesetze zur Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit in der Immobilienwirtschaft würden daher verringert. Angesichts der oben genannten Probleme und des Ziels der Regierung, das Wachstum in der Immobilienbranche sicherzustellen, ist es von entscheidender Bedeutung, dass klare und konsistente Richtlinien zur Verfügung gestellt werden, um den Investoren und Immobilienkäufern jegliche Komplikationen oder Verwirrung zu ersparen. Die Verwaltungsverfahren sollten auch vereinfacht werden, um den Prozess zu beschleunigen, und belastende Anforderungen sollten entfernt werden, um den Investoren mehr Flexibilität zu bieten. Diese Änderungen sind entscheidend, um sicherzustellen, dass Vietnam in der Region weiterhin wettbewerbsfähig bleibt.

Bitte zögern Sie nicht, Dr.Oliver Massmann unter omassmann@duanemorris.com zu kontaktieren, wenn Sie Fragen haben oder mehr Details dazu wissen möchten. Dr. Oliver Massmann ist der Generaldirektor von Duane Morris Vietnam LLC.

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